Lokale lasten

Bezwaar tegen WOZ-waarde vaak lonend

Door Jean Dohmen - 05 januari 2018

Bezwaar maken tegen de hoogte van de WOZ-waarde van uw huis heeft zin en is minder moeilijk dan u denkt. Met de komst van de ‘aflosboete’ is er een extra reden om er werk van te maken. Uitbesteden van de klus kan ook.

Gemeentelijke heffingen maken maar 3,5 procent uit van alle belastingen die burgers in een jaar betalen, en de onroerendezaakbelasting (ozb) is er maar één van.

Maar de hoogte van het bedrag – al gauw vele honderden euro’s – en het feit dat de heffing door huiseigenaren wordt betaald, maken het tot een van de meest ergerniswekkende belastingen die worden geheven.

Percentage van WOZ-waarde

De meeste huiseigenaren krijgen de rekening begin dit jaar. Samen met de ozb-aanslag valt het resultaat van de laatste taxatie van het huis in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) in de brievenbus.

De ozb is een percentage van de WOZ-waarde van het huis; vorig jaar ging het volgens onderzoekscentrum COELO gemiddeld om 0,1237 procent. Tegen de ozb-tarieven kunnen huiseigenaren geen bezwaar maken, wel tegen de WOZ-waarde. Dat is zinvoller dan velen denken.

Uit een steekproef van Vereniging Eigen Huis blijkt dat de ozb dit jaar met gemiddeld 1,7 procent stijgt, maar zoals altijd zijn er grote verschillen tussen gemeenten.

Veel bezwaren gehonoreerd

In 2016 werd volgens het jaarverslag van de Waarderingskamer ruim 48 procent van alle bezwaren gehonoreerd. Gemiddeld leidden de gehonoreerde bezwaren de voorbije jaren tot een bijstelling van de waarde van 10 tot 16 procent.

Dat klinkt iets mooier dan het in werkelijkheid is. Stel dat de gemeente een huis taxeert op 500.000 euro en dat de taxatiewaarde na een succesvol bezwaar wordt vastgesteld op 450.000 euro. Uitgaande van het gemiddelde tarief in 2017 daalt de aanslag voor de ozb daardoor met 61,85 euro tot 556,65 euro.

Het goede nieuws is dan weer dat het niet bij dat ene voordeel blijft. De verlaging is niet eenmalig; het effect werkt in de daaropvolgende jaren door. Wie geen bezwaar had gemaakt, zou elk jaar opnieuw meer hebben betaald.

Effect op aflosboete

Bezwaar maken helpt bovendien niet alleen om minder ozb te betalen, de WOZ-waarde is ook van belang voor andere heffingen en belastingen. Het Rijk gebruikt de waarde ook voor de vaststelling van het eigenwoningforfait, waarmee huiseigenaren bij hun belastingaangifte te maken krijgen. Zij moeten een percentage van de waarde van hun huis bij hun inkomen optellen.

Door het verdwijnen van het fiscaal voordeel voor huiseigenaren die hun hypotheek geheel of gedeeltelijk hebben afgelost (‘aflosboete’), krijgt ook deze groep huiseigenaren weer met het eigenwoningforfait te maken.

De WOZ-beschikking die in januari in de brievenbus valt, gaat uit van de waarde op 1 januari 2017 en speelt pas een rol bij de belastingaangifte over 2018. Eigenaren van huizen met een WOZ-waarde tussen de 75.000 en 1.060.000 euro moeten bij de aangifte over dat jaar 0,70 procent van de waarde van het huis bij hun inkomen optellen.

Opbrengst lagere WOZ-waarde

In vergelijking met de ozb is het eigen woningforfait een flinke kostenpost. Bij een huis van 500.000 euro gaat het om 3.500 euro. Wie in het hoogste belastingtarief valt – 51,95 procent in 2018– betaalt 1.818 euro belasting.

Een verlaging van de WOZ-waarde met een halve ton scheelt ruim 180 euro aan belasting. Hoe duurder het huis, hoe groter het effect. Dat geldt zeker voor eigenaren van dure villa’s, die te maken hebben met een extra hoog eigenwoningforfait, van 2,35 procent van de waarde boven de 1.060.000 euro.

Hoe bezwaar maken?

Bezwaar maken begint met het opvragen van het taxatierapport,  iets wat steeds vaker digitaal kan. Gemeenten bepalen de WOZ-waarde van een huis mede aan de hand van de waarde van vergelijkbare huizen in de buurt.

De gekozen referentiepanden kunnen groter zijn of beter onderhouden. Misschien hebben ze een dakkapel of een extra garage. Een huiseigenaar heeft dan goede argumenten om bezwaar te maken.

No cure no pay

Bij een bezwaarschrift is creativiteit belangrijk. Overlast door geparkeerde auto’s in de straat, oud sanitair, een hoogspanningsmast, geluidsoverlast of wateroverlast in de kruipruimte, het kunnen allemaal redenen zijn om de WOZ-waarde te verlagen.

Na het ontvangen van de beschikking hebben huiseigenaren zes weken om bezwaar te maken. Dat kan schriftelijk, maar vaak ook online. Er zijn ook allerlei bureautjes die huiseigenaren dat werk uit handen nemen. Vaak werken ze op basis van no cure, no pay.

Wilt u elke week op de hoogte gehouden worden van het laatste fiscale nieuws? Neem dan een abonnement op onze gratis nieuwsbrief. Aanmelden kan hier.