economie

Nog nooit was de hypotheek zo hoog. Is dat erg?

Door Servaas van der Laan - 22 november 2017

Huizenkopers sluiten gemiddeld een hypotheek af voor 287.000 euro. Nooit eerder was de gemiddelde hypotheeksom in Nederland zo hoog. Hoe komt dat? En is het erg?

Een gemiddelde Nederlander die nu een huis koopt, sluit daar een hypotheek voor af van 287.000 euro. Dat blijkt uit cijfers van onderzoeksbureau IG&H Consulting & Interim. Nooit eerder was de hypotheeksom in Nederland zo hoog. Dit lijkt in contrast te staan met alle beperkende leenmaatregelen die het kabinet na de laatste crisis invoerde. Hoe komt dat?

Lage rente

De meest simpele verklaring ligt in de hypotheekrente. De beperkende leenmaatregelen worden gecompenseerd door de lage rentestand waardoor huizenzoekers in principe genoeg financiële ruimte overhouden. Het gevolg is wel dat ze dus meer kunnen bieden op een huis, waardoor huizenprijzen stijgen, er weer hogere hypotheken nodig zijn en zo verder.

Al sinds 2013 zitten de huizenprijzen in de lift. Vorige maand werden koopwoningen 8,2 procent duurder, blijkt uit cijfers van het kadaster. Dat was de sterkste stijging in zestien jaar. Een koopwoning kost nu gemiddeld 269.083 euro. In 2013 was dat op het dieptepunt 206.000 euro. Geen wonder dus dat de hypotheeksommen de afgelopen jaren gestegen zijn.

Schulden

Mede doordat de hypotheekbedragen blijven stijgen, neemt ook de totale hypotheekschuld toe. Op dat gebied is Nederland sowieso al koploper. De 3,5 miljoen huishoudens met een (gedeeltelijke) hypotheek op hun huis staan met elkaar zo’n 660 miljard euro in het rood.

Dat is ongeveer even veel als de waarde van alles wat er in een jaar in Nederland wordt geproduceerd. In omringende landen ligt die particuliere schuld veel lager dan in Nederland. Hoe komt dat?
Lees verder onder infographic

Hypotheekrenteaftrek

Die hoge hypotheekschuld is niet iets van de laatste jaren. Al sinds 1995, toen de totale hypotheekschuld nog maar iets de helft bedroeg van het bruto binnenlands product, neemt die schuld toe. De belangrijkste oorzaak zijn ook hier de stijgende huizenprijzen. Die stegen tussen 1985 en 2007 met 228 procent tegenover een inflatie van 56 procent. Tegelijkertijd namen de inkomens  toe met ongeveer 4 procent per jaar, waardoor ook de leencapaciteit steeg.

Landen als Spanje, België, Ierland en het Verenigd Koninkrijk hadden een vergelijkbare economische groei. Toch steeg hier de hypotheekschuld niet zo hard als in Nederland. Dat komt door de hypotheekrenteaftrek, zo blijkt uit een rapport van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Dit fiscaal voordeel voor huiseigenaren bestaat al sinds 1893, maar is pas ongeveer vanaf 1995 benut in allerlei aflossingsvrije hypotheekvormen. Het idee achter deze constructies was om tijdens de looptijd alleen rente te betalen en pas aan het einde (bij verkoop) alles in één keer af te lossen. Die rente was immers fiscaal aftrekbaar, wat een zo hoog mogelijke schuld behouden lucratiever maakte dan aflossen.

Schuld stijgt door

Die relatief hoge schuld is dus niet nieuw, maar is ontstaan in de afgelopen 25 jaar. Dat is ook waarom de kabinetsmaatregelen van na de crisis nu nog een beperkt effect hebben. Er staan 7,7 miljoen huizen in Nederland, waarvan er 4,3 miljoen in handen zijn van particulieren. Op 3,5 miljoen rust (deels een hypotheek) die voor 80 procent is afgesloten bij banken.

Het overgrote deel van die hypotheken heeft een looptijd van dertig jaar en zijn dus afgesloten voordat die leenbeperkingen werden ingevoerd. Omdat het vaak om aflossingsvrije hypotheken gaat, zullen ze nog jaren lang een grote invloed hebben op de totale woningschuld. Uit een analyse van economenbllad ESB blijkt dat die schuld, ondanks het groeiend aantal aflossingen, de komende vijftien jaar nog zal blijven stijgen. In 2030, wanneer pas de eerste kentering kan worden verwacht, zal de totale hypotheekschuld van Nederlanders tussen de 800 en 950 miljard euro liggen.

Geen paniek

Maar is dat erg? Instanties als het Internationaal Monetair Fonds waarschuwen al jaren voor de te hoge Nederlandse hypotheken. Zij vinden dat de hoge schuldenberg een risico vormt voor de Nederlandse economie. Als straks de looptijd van de vele aflossingsvrije hypotheken afloopt, hebben sommige huiseigenaren mogelijk een probleem.

Daar staat tegenover dat de meeste inkomens zijn gestegen en hun huizen in de loop van de jaren meer waard zijn geworden. Tegenover die schuldenberg van 660 miljard euro staat namelijk ook een totale woningwaarde van 1650 miljard euro. Schulden worden pas een probleem als ze niet kunnen worden terugbetaald.

Die kant lijkt het niet op te gaan. De hypotheekschuld ten opzichte van het bruto binnenlands product neemt al sinds 2013 af en ligt nu rond de 96 procent. Dat is hoger dan in veel andere landen, maar de verwachting is dat dit percentage verder zal dalen. Dit betekent dat huishoudens ondanks die hoge schuld, juist meer ruimte in hun huishoudboekje zullen overhouden. Extra maatregelen om schulden nog meer in te perken lijken dan ook niet nodig. Vooral omdat de meeste maatregelen, zoals het inperken van de leennormen en het terugdraaien van de hypotheekrenteaftrek al lang in gang zijn gezet. Het duurt alleen even totdat de effecten van die maatregelen zichtbaar worden.

Ingelogde abonnees van Elsevier Weekblad kunnen reageren.