economie

Hoe de Nederlandse huizenmarkt een comeback maakt

Door Jean Dohmen - 02 december 2014

Zo op het oog staat niets het verdere herstel van de huizenmarkt in de weg. Na acht jaar malaise stijgen de prijzen al een half jaar en neemt het aantal verkochte huizen toe.

Bestaande huizen waren volgens het Kadaster in oktober 2,2 procent duurder dan een jaar eerder. Het aantal transacties steeg met ruim 44 procent ten opzichte van een jaar eerder. Vooral in populaire delen van de Randstad stijgen de prijzen snel. In Haarlem, berekende onderzoeksbureau Calcasa, stegen de prijzen afgelopen jaar met 9,3 procent.

De vraag is hoe de huizenmarkt de komende maanden reageert op een aantal bedreigingen. Strengere regels van banken en overheid hadden de laatste jaren een groot effect op de huizenmarkt.

Lening

Huizenkopers mogen in 2015 minder lenen. Budgetinstituut Nibud, dat bepaalt welke lening bij welk inkomen en bij welke rentestand verantwoord is, trekt de teugels aan. Huizenkopers moeten meer geld achter de hand houden voor onvoorziene ontwikkelingen, zoals ziekte of gezinsuitbreiding.

Iemand met een brutojaarinkomen van 70.000 euro mag in 2015 bij een lening met een looptijd van tien jaar (rente: 3,25 procent) 360.523 euro lenen. Dat is 28.000 euro minder dan nu.

Tegelijkertijd verlaagt het kabinet de loan-to-value-ratio van 104 naar 103 procent. Dat betekent dat een huizenkoper niet meer dan 103 procent van de waarde van zijn huis mag lenen. De maximale lening bij een huis van 400.000 euro wordt daardoor 4.000 euro lager.

Verder eindigt dit jaar de tijdelijke schenkingsvrijstelling van 100.000 euro. Naar schatting vijftigduizend mensen hadden daarvan begin september al gebruikgemaakt. Gemiddeld gaven zij 60.000 euro. Familie of vrienden konden daarmee een huis kopen of een deel van hun hypotheek aflossen.

Pessimisten

Pessimisten waarschuwen voor een nieuwe klap voor de huizenmarkt, maar reëel lijkt dat niet. Huizenkopers mogen inderdaad minder lenen van het Nibud, maar vergeleken met een jaar geleden is de rente voor een hypotheek met een looptijd van tien jaar veel lager dan toen – 3,25 in plaats van 4,25 procent – en de maximale lening daardoor juist hoger.

Bij een brutojaarinkomen van 70.000 euro gaat het om een kleine 5.000 euro die meer kan worden geleend. De daling van de loan-to-value-ratio lijkt om dezelfde reden weinig gewicht in de schaal te leggen.

Het directe effect van de schenkingsvrijstelling van 100.000 euro op het aantal verkochte huizen is minder groot dan velen denken.

In 45 procent van de gevallen, zo schreef VVD-staatssecretaris van Financiën Eric Wiebes begin september aan de Kamer, is het geld niet gebruikt om een nieuw huis te kopen, maar om een bestaande schuld te verlagen.

Consumenten hebben opvallend veel vertrouwen in de huizenmarkt: de Marktindicator van Vereniging Eigen Huis stond in oktober op 103. Een score van 100 is neutraal. In december 2012 stond de barometer nog op 51; het langjarig gemiddelde is 77,6.

Dat betekent niet dat er geen problemen meer zijn op de huizenmarkt, maar ze zitten in een compleet andere hoek. Om te beginnen staan enkele tienduizenden huizen langer dan drie jaar te koop, waardoor ze momenteel feitelijk onverkoopbaar zijn – een gevolg van de staat van onderhoud, de ligging of een te hoge vraagprijs.

Er zijn ook enorme regionale verschillen op de huizenmarkt.

Terwijl de huizenprijzen in sommige delen van het land hard stijgen (vooral het noordelijk deel van de Randstad rond Amsterdam, maar ook in het zuidoosten van Noord-Brabant) dalen ze juist in andere delen van het land. In het noorden en westen van Friesland, in Zeeland en in delen van het Groene Hart lijken de problemen nog niet voorbij.

Ingelogde abonnees van Elsevier Weekblad kunnen reageren.