economie

Zo kunt u ontsnappen aan een hoge ozb-aanslag

Door Jean Dohmen - 03 maart 2015

Bezwaar maken tegen de hoogte van de WOZ-waarde van uw huis heeft zin en is minder moeilijk dan u denkt. Uitbesteden kan ook.

Gemeentelijke heffingen maken maar 3,5 procent uit van alle belastingen die burgers in een jaar betalen, en de onroerendezaakbelasting (ozb) is er maar één van. Maar de hoogte van het bedrag – al gauw vele honderden euro’s – en het feit dat de heffing alleen door huiseigenaren wordt betaald, maken het tot een van de meest ergerniswekkende belastingen die worden geheven.

De meeste huiseigenaren hebben de rekening rond deze tijd ontvangen. Samen met de ozb-aanslag valt het resultaat van de laatste taxatie van het huis in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) in de brievenbus. De ozb is een percentage van de WOZ-waarde van het huis; vorig jaar ging het gemiddeld om 0,1184 procent.

Bezwaar

Tegen de ozb-tarieven kunnen huiseigenaren geen bezwaar maken, wel tegen de WOZ-waarde. Dat is zinvoller dan velen denken. In 2013 werd zo’n 45 procent van alle bezwaren gehonoreerd. Gemiddeld leidden de gehonoreerde bezwaren tot een bijstelling van de waarde met 10 procent.

Dat klinkt iets mooier dan het in werkelijkheid is. Stel dat de gemeente een huis taxeert op 500.000 euro en dat de taxatiewaarde na een succesvol bezwaar wordt vastgesteld op 450.000 euro. Uitgaande van het gemiddelde tarief in 2014 daalt de aanslag voor de ozb daardoor met 59,20 euro tot 532,80 euro.

Het goede nieuws is dan weer dat het niet bij dat ene voordeel blijft. De verlaging is niet eenmalig; het effect werkt in de daaropvolgende jaren door. Wie geen bezwaar had gemaakt, zou elk jaar opnieuw meer hebben betaald.

Nog een goede reden om bezwaar te maken: sinds 2008 zijn huizen gemiddeld 20 procent minder waard geworden, maar de rekening van de ozb viel voor de meeste burgers elk jaar hoger uit. Zodra de waarde van huizen daalt, verhogen gemeenten gewoon hun tarieven.

Bezwaar maken helpt bovendien niet alleen om minder ozb te betalen, de WOZ-waarde is ook van belang voor andere heffingen en belastingen. Het Rijk gebruikt de waarde ook voor de vaststelling van het eigenwoningforfait, waarmee huiseigenaren bij hun belastingaangifte te maken krijgen. Zij moeten een percentage van de waarde van hun huis bij hun inkomen optellen.

Kostenpost

De WOZ-beschikking die in januari in de brievenbus valt, gaat uit van de waarde op 1 januari 2014 en speelt pas een rol bij de belastingaangifte over 2015. Eigenaren van huizen met een WOZ-waarde tussen de 75.000 en 1.040.000 euro moeten bij de aangifte over dat jaar 0,75 procent van de waarde van het huis bij hun inkomen optellen.

In vergelijking met de ozb is het eigenwoningforfait een flinke kostenpost. Bij een huis van 450.000 euro gaat het om 3.375 euro. Wie in het hoogste belastingtarief valt – 52 procent – betaalt 1.755 euro belasting. Een verlaging van de WOZ-waarde met een halve ton scheelt 195 euro aan belasting. Hoe duurder het huis, hoe groter het effect. Dat geldt zeker voor eigenaren van dure villa’s, die te maken hebben met een extra hoog eigenwoningforfait.

Pas op: een lagere WOZ-waarde kan ongunstig zijn voor huiseigenaren met een hypotheek die met de bank onderhandelen over een nieuwe rentevaste periode. Als de hypotheek hoger is dan de waarde kan de bank meer rente vragen.

Bezwaar maken begint met het opvragen van het taxatierapport, iets wat steeds vaker digitaal kan. Gemeenten bepalen de

Creativiteit

WOZ-waarde van een huis mede aan de hand van de waarde van vergelijkbare huizen in de buurt. De gekozen referentiepanden kunnen groter zijn of beter onderhouden. Misschien hebben ze een dakkapel of een extra garage. Een huiseigenaar heeft dan goede argumenten om bezwaar te maken.

Bij een bezwaarschrift is creativiteit belangrijk. Overlast door geparkeerde auto’s in de straat, oud sanitair, een hoogspanningsmast, geluidsoverlast of wateroverlast in de kruipruimte, het kunnen allemaal redenen zijn om de WOZ-waarde te verlagen.

Na het ontvangen van de beschikking hebben huiseigenaren zes weken om bezwaar te maken. Dat kan schriftelijk, maar vaak ook online. Er zijn ook allerlei bureautjes die huiseigenaren dat werk uit handen nemen. Vaak werken ze op basis van no cure, no pay.

Ingelogde abonnees van Elsevier Weekblad kunnen reageren.