economie

Meer vraag naar kantoorruimte, maar nog steeds veel leegstand

Door Arthur van Leeuwen - 23 april 2015

De vraag naar kantoorruimte groeit en duizenden meters werkvloer veranderen in hotels, woningen en creatieve centra. Desondanks blijft de leegstand hardnekkig en zit Nederland met een peperdure erfenis.

Minstens één ondernemer heeft prima geboerd de achterliggende zes magere jaren: de bordenman. Ook dit jaar zijn de vooruitzichten niet gek voor de verkoper van de borden ‘Kantoorruimte te huur’. In Almere, Capelle aan den IJssel en Nieuwegein valt in elk geval genoeg te verdienen: die gemeenten vormen de top-3 van de leegstand.

Ruim een op de drie kantoren is niet verhuurd. Zo zeggen ze dat dus in de vastgoedwereld als het tegenzit: ‘De bordenman heeft er een goede boterham an.’

De eerste berichten dringen door dat de kantorenmarkt een lichte opleving beleeft. Leegstand is er nog steeds, maar die groeit langzamer dan de laatste jaren. Her en der bellen zelfs nieuwe huurders aan. In de cijfers wordt zichtbaar wat in jargon ‘onttrekking aan de voorraad’ heet.

Voor een deel gebeurde dat door kantoren te verbouwen tot hotels, woningen of centra voor startende bedrijfjes. Voor de helft door – ultiem medicijn, pijn in de portemonnee voor de belegger – sloop.

Kantoorvloer

Het is een interessant moment om de balans op te maken, want in 2014 is voor het eerst meer kantoorruimte aan de voorraad onttrokken dan nieuw is gebouwd. De regio’s Amsterdam en Den Haag waren goed voor de helft van het nationale totaal aan onttrekkingen. Dat het totaalaantal vierkante meters kantoorvloer zelfs afnam, krijgt des te meer reliëf bij een terugblik.

Al begin jaren negentig tekende zich een eerste epidemie af van leegstand, veroorzaakt door onbekommerd doorgaan met ‘op risico’ bouwen – zonder dat er huurders voor waren – zoals in Amsterdam-Zuidoost en aan de randen van veel andere steden. Ondanks alle goede voornemens van gemeenten en vastgoedwereld, liep het een decennium later nog harder uit de hand.

In 2001 en 2002 was de markt al over het hoogtepunt, maar de nieuwbouw schoot overal nog uit de grond. Resultaat: stond in december 2000 nog 3,7 procent van de meters vloer leeg, eind 2002 was dat al 9,5 procent. En eigenlijk trok niemand ook daaruit de consequenties tot de crisis in 2008.

Voor het onderzoek Toplocaties voerde Bureau Louter analyses uit op het ‘Kantorenbestand van Rudolf Bak’, een belangrijke informatiebron voor vastgoedwereld en makelaardij. Daarin staan circa 16.000 kantoorpanden. Die analyse levert allereerst een top-20 op van de gemeenten met het hoogste percentage leegstand in de groep van honderd gemeenten met de grootste kantoorvoorraad.

De ranglijst toont twee opvallende verschijnselen: twaalf van de twintig zijn suburbane gemeenten bij grote steden waar in de jaren negentig in hoog tempo kantoren verrezen. En, ter bevestiging van de bevindingen in het openingsverhaal A2 verbindt de groeiparels, het zijn ook juist de ‘corridorgemeenten’ met ‘zichtlocaties’ – grofweg in dezelfde periode van hoogconjunctuur opgetrokken – die nu een probleem hebben. Na 2008 zakte daar de markt fors in, zoals bij Gouda, Woerden en Veenendaal langs de A12, in Alphen aan den Rijn, en aan de A2 Zaltbommel en Best.

CBS

Maar één transactie kan de positie op de ranglijst drastisch wijzigen. Eind 2008, het begin van de recessie, stonden Leidschendam-Voorburg (35,5 procent leegstand), Diemen (24,1 procent) en Helmond (20,2 procent) nog boven aan de lijst. In Leidschendam-Voorburg is in 2014 het inmiddels zes jaar lege gebouw van het Centraal Bureau voor de Statistiek – in 2008 het grootste leegstaande kantoor van het land – aan de voorraad onttrokken en dat scheelt 60.000 vierkante meter.

Dus staat de gemeente niet meer bij de top-20. In Diemen is de locatie Bergwijkpark gesloopt voor woningbouw, en dus staat Diemen ineens op de 81ste plaats. Helmond, nu op de 27ste plaats, is wel nog een moeizaam verhaal.

Een tweede analyse richt zich op de vraag waar, in welk type gebied, de nasleep van de recessie – van eind 2008 tot eind 2014 gemeten – zich het sterkst doet gelden. Daarvoor is gekeken naar het huidige aantal vierkante kantoormeters per duizend inwoners van 15 tot 65 jaar.

Vervolgens naar de groei of afname van verhuurde vierkante meters na 2008. Ook is nagegaan waar nieuwbouw bij kwam, en waar de meeste kantoorruimte aan de voorraad is onttrokken – het saldo laat zien hoe de totale voorraad zich ontwikkelde. Tot slot is de leegstand berekend, en wat daarin veranderde in de afgelopen zes jaar.

Enkele conclusies zeggen ook iets over de kansen op herstel: in de steden langs de A2 (zoals Utrecht) en langs de A12 (zoals Den Haag en Arnhem) is relatief meer kantoorruimte verhuurd dan in de gemeenten daartussen. Ook is de kantoorfunctie van de suburbs bij de vier grote steden sterker dan in die van de andere steden; tegelijk doen de grote steden het zelf weer beter dan hun suburbs.

Opvallend is het achterblijven van gemeenten in het Groene Hart. Daar nam de leegstand sinds 2008 zelfs met 15 procent toe, doordat daar is doorgebouwd terwijl het een te groot risico inhield. Nergens groeide de leegstand sneller.

Het tij mag langzaam keren, het einde van het leed is niet in zicht. In december 2000, midden in de hoogconjunctuur, stond 0,7 procent van de voorraad drie jaar of langer leeg, volgens berekeningen van Bureau Louter. Dat percentage is gestegen tot 10,3. Het gaat vaak om kantoren waarbij de vraag is of er ooit nog werknemers aan een bureau zullen zitten – niet courant, verouderd, ongeschikt voor een hedendaagse indeling of gelegen op een achteraf terrein waar de gemeente ooit gouden bergen fantaseerde.

Op ‘Leeg, verouderd of lelijk’ is te zien dat juist in de Randstad, waar het economisch weer wat beter gaat, ook de schrikbarende erfenis uit een al te optimistisch verleden het grootst is. Genoeg werk voor de bordenman dus, en anders wel voor de sloper.

Ingelogde abonnees van Elsevier Weekblad kunnen reageren.