economie

De belangrijkste prijsbepalers op woningmarkt

Door Arthur van Leeuwen - 24 juni 2015

Zijn de beste buurten en gemeenten ook altijd de duurste? Onderzoek naar ‘prijsbepalers’ op de woningmarkt.

Locatie, locatie, locatie. Dat is wat iedere makelaar zegt als het gaat om de prijs van een huis. Dan bedoelen ze zoiets als: een villa op een scharrige plek achter een bedrijventerrein kost doorgaans minder dan een etage aan de Amsterdamse Herengracht. Wat bepaalt precies de prijs van een huis?

Bureau Louter rafelde uiteen in welke mate onder meer de indicatoren uit het onderzoek Beste gemeenten bijdragen aan de prijsvorming.

Allesbeslissend is de top van de markt: het prijsniveau aan de bovenkant bepaalt de ultieme vraagprijs. Ofwel, wat de meest kapitaalkrachtigen en best verdienenden bereid zijn te betalen.

Woonomgeving

Vooral in de Randstad blijkt het effect op de huizenprijzen sterker dan elders, als het gaat om nationale verschillen tussen economische kracht en kansen op de arbeidsmarkt voor hoogopgeleiden. Anders gezegd: hoogopgeleiden zoeken de regio’s waar het zindert van de activiteit en de kansen, en dan betalen ze graag meer voor hun huis.

Denk bijvoorbeeld ook aan afgestudeerden die na een studie in bijvoorbeeld Groningen naar Amsterdam vertrekken en een huis willen kopen. Op de kaart ‘Dure Randstad’ hierboven is dat overduidelijk zichtbaar aan de roodgekleurde landsdelen. Om de vergelijking eerlijk te maken, is net gedaan of in Nederland overal exact dezelfde huizen en woningen staan.

Door juist de invloed van economie en arbeidsmarkt uit te schakelen, en alleen het effect van de woonomgeving als uitgangspunt te nemen, ontstaat een compleet ander beeld. Dat is zichtbaar op de tweede kaart, ‘Mooi achterland’. Daar duiken als rode vlekken de plekken  in Nederland op die te herkennen zijn als locaties voor ‘mooi wonen’ bij uitstek. Zeg de binnenstad met alle geneugten, dan wel in de ‘natuur’ – al mag het niet te ver van de stad. Zoals de kuststrook van Noord- en Zuid-Holland, het Gooi en de Utrechtse Heuvelrug, delen van Overijssel en Drenthe, Midden-Brabant, Zuid-Limburg, en half Zeeland. Daar bepaalt dus de aantrekkelijke entourage, los van alle andere indicatoren, de prijs.

Een nadere analyse leert welke kwaliteiten van huis en omgeving nu hoeveel bijdragen aan de prijs. Daartoe stelde Bureau Louter een model op, gebaseerd op 75 indicatoren. Het gaat om de omvang en andere kenmerken van een huis of appartement, regionale verschillen in arbeidsmarkt en economie, en de fysieke aantrekkelijkheid van de omgeving.

Nieuweschans

Wat blijkt? Het gemiddelde huis in het westelijk deel van de Amsterdamse grachtengordel is volgens het rekenmodel – en ook feitelijk – zestien maal duurder dan een gemiddeld huis in de buurt Nieuwbouw in het Groningse Nieuweschans. Dat het duurder zou zijn, was te verwachten. Maar nu is dus ook een precieze berekening van het verschil mogelijk. En hoe dat komt.

Alleen al de kenmerken van het huis zelf, zoals het aantal vierkante meters, zorgen voor een ‘opslag’ van 213 procent voor de grachtengordel. Daar komt nog eens 101 procent bij door de verschillen in economie en arbeidsmarkt.

En de omgevingsfactoren doen er nog eens 151 procent extra bovenop. In ‘Extra euro’s grachtengordel’ op pagina 86 staan de afzonderlijke percentages uitgesplitst. De eindberekening is ingewikkelder dan een optelsom van percentages, de verhoudingen zijn veelzeggend.

Tot slot ging Bureau Louter na welke buurten de absolute topbuurten van Nederland zijn als alleen het prijseffect van de omgeving meetelt. Daartoe zijn alle andere effecten geneutraliseerd; er is dus net gedaan of alle huizen in Nederland hetzelfde zijn en dat de arbeidsmarkt overal gelijke kansen biedt. Dus eigenlijk alsof dan geen prijsverschil te verwachten zou zijn tussen zeg de Amsterdamse grachtengordel en Nieuweschans, het Centrum van Maastricht of Rotterdam-Zuid.

Die wijze van rekenen is losgelaten op zowel appartementen als op huizen – van rijtjeshuis tot villa. Dat levert twee keer een Top-5 op.

Optimaal

Gaat het om huizen, dan wint de Rijperweg in Bloemendaal. Daar kon een van de villa’s recent voor een vraagprijs van ruim
3 miljoen euro te koop staan. Het zal niet verbazen dat in het rijtje de namen staan van erkend dure gemeenten. Helemaal onder aan de lijst staan het Groningse Beerta-Nieuwbouw en Beerta Nieuweschans.
Gaat het om appartementen, dan staat de Amsterdamse grachtengordel op de eerste plaats. Daarna volgt een divers rijtje met onder meer Noordwijk en Maastricht. Onderaan zijn enkele straten in Delfzijl-Noord te vinden.

Let wel: het gaat hier niet om de duurste dan wel goedkoopste straten en wijken in absolute zin. Dat de omgeving, oftewel de locatie, zwaar meetelt, is bevestigd. Het allerduurste huis is natuurlijk maar op één plek te vinden: waar alle omstandigheden optimaal zijn.

Elsevier nummer 26, 27 juni 2015

Ingelogde abonnees van Elsevier Weekblad kunnen reageren.