economie

De Nationale Hypotheekgarantie is te goedkoop

Door Remko Nods - 22 maart 2013

De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is populair, mede omdat de garantie niet marktconform is geprijsd.

Het CBS maakte 21 maart bekend dat inmiddels een miljoen woningbezitters een hypotheek hebben die hoger is dan de waarde van het huis. Dit betreft vooral mensen die sinds 2003 voor de eerste keer een huis kochten met een hypotheek van – vaak – meer dan 100 procent van de aankoopsom.

Inmiddels staat dus een op de vier huizen ‘onder water’. Als de huizenprijzen dit jaar verder dalen, zoals woningmarktanalisten van Rabobank, ING en De Nederlandsche Bank voorspellen, dan zullen nog meer woningbezitters met restschulden achterblijven als ze door echtscheiding of werkloosheid hun woonlasten niet langer kunnen betalen.

Uit recent bekend gemaakte cijfers blijkt verder dat de werkloosheid sneller stijgt dan het Centraal Planbureau (CPB) voorzag.

Potentiële bedreiging

Deze gevaarlijke cocktail van negatieve ontwikkelingen op de huizenmarkt en de arbeidsmarkt vormen een potentiële bedreiging van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), dat de garanties verstrekt.

Niemand weet precies hoeveel mensen in problemen gaan komen met de betaling van hun woonlasten, maar bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) staan al 72.000 huishoudens geregistreerd, die langer dan 4 maanden achterlopen met hun hypotheekbetalingen. Stel dat de helft van hen een woning heeft die ‘onder water’ staat, en bovendien een NHG heeft afgesloten, dan is het NHG-fonds van 782 miljoen euro snel leeg. Dan moet het Rijk bijspringen met een renteloze lening.

Van groot belang is dat de risico’s voor het Rijk beperkt worden. Dat kan door de limiet voor NHG-hypotheken – nu 320.000 euro – terug te brengen naar een niveau van de gemiddelde huizenprijs: circa 225.000 euro. Ook moeten huizenkopers een meer marktconforme prijs gaan betalen voor de NHG. ABN AMRO-bestuurder Kees van Dijkshuizen schat dat de prijs omhoog moet van 0,85 procent van de hypotheeksom naar 1,5 tot 2 procent. Dat lijkt, gezien de razendsnel toenemende risico’s, nog een conservatieve schatting.

Banken

Hoe kijken banken tegen het risico van wanbetaling aan? Gemiddeld geven ze een korting van 0,5 procentpunt op de hypotheekrente. Op een hypotheek van 200.000 euro scheelt dat de eerste vijf jaar van de looptijd 5.000 euro aan bruto rentelasten. Dat is dus 2,5 procent van de hypotheeksom. Bankiers weten uit ervaring dat het risico op wanbetaling, waarbij een restschuld ontstaat, het grootst is in de eerste vijf jaar van de looptijd van de hypotheek.

Tenslotte zou het Rijk de fiscale aftrekbaarheid van de NHG-premie kunnen heroverwegen. Het is immers lastig te verdedigen dat de overheid meestal 42 procent van de garantiepremie betaalt, om vervolgens het risico van een golf van wanbetalingen over te nemen.

Ingelogde abonnees van Elsevier Weekblad kunnen reageren.