Marijn Jongsma

Huurder en verhuurder ‘delen’ pijn coronacrisis

02 april 2020

De stille winkelstraten raken ook de verhuurders van vastgoed. Naarmate de crisis langer duurt, worden de onderhandelingen tussen pandjesbaas en winkelier grimmiger, schrijft Marijn Jongsma.

Op 24 maart kwamen huurders en verhuurders nog met een gezamenlijke oproep aan hun achterban om elkaar niet te bestoken met juridische brieven, maar ‘in dialoog tot oplossing te komen’ waarbij ‘de pijn verdeeld wordt’. De concrete voorstellen waren toen: rekeningen later versturen, en afzien van boetes over uitgestelde huurbetalingen.

Marijn Jongsma (1969) is economisch redacteur bij Elsevier Weekblad. Hij blogt wekelijks op donderdag over financieel- en macro-economische onderwerpen.

Inmiddels is dit soort ingrepen niet meer voldoende. Particulieren die panden verhuren, verenigd in Vastgoed Belang, zijn goed voor eenderde van de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt. Volgens directeur Laurens van de Noort nemen veel partijen ‘hun verantwoordelijkheid’ met allerlei maatregelen: het opsouperen van de waarborgsom, het (gedeeltelijk) kwijtschelden van huur of de invoering van een huursom die meebeweegt met de omzet.

Macht in de winkelstraat

De machtsverhoudingen verschillen van geval tot geval. De grote Nederlandse winkelstraten worden gedomineerd door grote ketens, die minstens zo veel onderhandelingskracht hebben als de verhuurder van de panden waarin ze zitten. Veel grote ketens hebben al laten weten dat ze in de maanden april en mei de huur slechts gedeeltelijk, of helemaal niet betalen.

Deze partijen huren vaak verscheidene locaties van institutionele beleggers als pensioenfondsen en verzekeraars, die samen ongeveer eenderde van het Nederlandse commerciële vastgoed in handen hebben. De Vereniging van Institutionele Beleggers in Nederland (IVBN) laat bij monde van directeur Frank van Blokland weten dat de gesprekken ‘tussen retailers en onze leden volop lopen’.  Mogelijke oplossingen worden volgens hem ‘verstoord door allerlei uitlatingen, ook van grote retailers’.

Blijvende huurverlagingen?

Veel winkeliers, ook de grote namen, waren al verzwakt voordat de coronacrisis toesloeg. Door de opmars van internetverkopen staan de omzetten van fysieke winkels onder druk, terwijl de stevige (internationale) concurrentie heeft gezorgd voor dunne winstmarges. Dat maakt hun onderhandelingspositie niet per definitie zwak: verhuurders verdienen niets aan een leeg pand.

Wordt de coronacrisis de opmaat tot blijvende huurverlagingen? Dat hangt af van de duur van de overheidsmaatregelen. Het zou voor veel vastgoedeigenaren extra problemen meebrengen, vooral als ze relatief hoge schulden hebben. Hoe lager de huuropbrengsten, hoe lager de waarde van het vastgoed dat als onderpand van de leningen dient. Het mogelijke gevolg is een hogere rente, of extra aflossingen.

Anders gezegd: voor sommige vastgoedeigenaren is de ruimte voor huurverlagingen beperkt. Dat geldt ook voor de talloze kleine particuliere verhuurders die deze inkomsten hard nodig hebben. Denk aan gepensioneerde ondernemers die voor hun pensioen afhankelijk zijn van een of twee verhuurde bedrijfspanden.

Lichtpuntjes vastgoedmarkt

Gelukkig wordt niet al het commerciële vastgoed even hard geraakt. De coronacrisis heeft de onlineverkopen een extra zetje gegeven, en daarmee de markt voor grote magazijnen ofwel ‘logistiek vastgoed’. Bovendien heeft het virus allerlei internationale aanvoerlijnen onderbroken, zo benadrukt vastgoedbelegger Prologis, waardoor bedrijven uit voorzorg kiezen voor grotere voorraden.

In het winkelsegment blijven supermarkten, ook de fysieke vestigingen, goed draaien. Hetzelfde geldt voor bouwmarkten. Volgens directeur van Vastgoed Belang Van de Noort onttrekken ook kantoren zich tot dusver aan de malaise. Weliswaar staan ze leeg doordat massaal thuis wordt gewerkt, maar de huurders hebben het minder zwaar dan uitbaters van winkels, en – nog erger – hotels, restaurants en cafés.

Thuiswerkexperiment

Maar blijft dat zo? Volgens analisten van Van Kempen Capital Management ondergaan we momenteel het grootste thuiswerkexperiment uit de wereldgeschiedenis, die de al bestaande trend naar meer flexibel werken kan versterken. Best kans dat de balans kantoor/thuis definitief verschuift. Bedrijven kunnen dan toe met minder (dure) vierkante meters, terwijl de maatschappij als geheel profiteert van minder files en overvolle treinen.

Meer op afstand werken betekent ook meer gebruik van telecommunicatie en dus datacenters, verwachten ze bij Kempen. Als de stofwolken van de coronacrisis zijn opgetrokken, zou Nederland weleens minder winkels en kantoren, en meer logistieke en digitale ‘dozen’ kunnen tellen.

Ingelogde abonnees van Elsevier Weekblad kunnen reageren
Bij het plaatsen van een reactie geldt een aantal voorwaarden. Klik hier voor de voorwaarden.