Goudmijn in de bergen

Voor wintersporters is een chalet, appartement of villa in de Oostenrijkse Alpen de ideale combinatie van vakantieplezier én investeren met rendement. Maar let op: zonder de juiste kennis wordt de weg naar de perfecte tweede woning een buckelpiste.

Über-gemütlich zijn de knusse bergdorpjes. Hartjes op de voordeuren met ‘herzlich willkommen’, kleine speciaalzaken met mooie etalages en uitnodigende restaurants waar het ruikt naar goulashsoep, schnitzel en kaasfondue. Niet voor niets is de regio Salzburgerland razend populair. Oostenrijk ontvangt 40 miljoen toeristen per jaar; in 2017 gingen bijna 2 miljoen Nederlanders er naartoe. Het ongerepte landschap, de spectaculaire uitzichten en de frisse Alpenlucht worden geroemd, terwijl de faciliteiten zoals skipistes en golfbanen het verblijf verder veraangenamen.

Dat maakt een tweede huis in Oostenrijk tot een voor de hand liggende overweging. Daarnaast is een vastgoedbelegging in Oostenrijk een investering met meer emotie en meer zekerheid dan aandelen: het is tastbaar, de eigenaar kan er zelf ook van genieten en de Oostenrijkse huizenmarkt kent al jaren een stabiel stijgende lijn.

Jäger Bau maakte van Maria Alm een comfortabel vakantiedorp

Koude bedden

Maar bij de aanschaf van dat stulpje komt méér kijken dan enkel de Oostenrijkse equivalenten van Funda afstruinen. ‘De wetgeving ten aanzien van het gebruik van woningen in Oostenrijk wordt steeds strenger’, vertelt Valentijn Hubers (29) van Alpendreams vanuit Oostenrijk. Sinds vijf jaar begeleidt hij Nederlanders bij de oriëntatie, de aankoop en het beheer van vastgoed in het Alpenland. ‘Zo mag lang niet elk pand toeristisch worden verhuurd of gebruikt worden als tweede woning. Lokale overheden willen ervoor waken dat de authentieke dorpscultuur aangetast wordt door de komst van te veel buitenlandse huiseigenaren. Ook wil men zogenaamde ‘koude bedden’ of spookhuizen voorkomen, waar de gordijnen altijd gesloten zijn en die het grootste gedeelte van het jaar leegstaan. Hoewel het aanbod groot lijkt, moet je dus goed de juridische wegen kennen om te weten of een huis geschikt is voor het gebruik dat je voor ogen hebt.’

Lokale makelaars zijn lang niet altijd op de hoogte van de regelgeving. Hubers: ‘Zij geven vaak aan dat je mag kopen wat je wilt omdat je EU-burger bent. Dat is juist, maar dan gaan ze voorbij aan de beperkingen die ten aanzien van het toeristisch gebruik worden opgelegd. Die regelgeving geldt overigens voor buitenlandse én Oostenrijkse huizenkopers die een tweede woning willen kopen.’

Beheervalkuilen

Rob Feirabend (58) van Jäger Bau, dat zich toelegt op vastgoedprojecten in luxueuze vakantieparken, voegt daaraan toe: ‘Naast de regelgeving geldt er ook een restrictief bouwvergunningenbeleid. Zo is sommige grond niet geschikt om te bebouwen of mag die niet bebouwd worden om het landschap niet te ingrijpend te veranderen. Bovendien heeft de overheid een voorkeur voor kleinschalige bouwprojecten. Al die factoren leiden tot ertoe dat er slechts een beperkt aanbod is. Dat zijn de valkuilen bij aankoop. Maar mensen vergissen zich ook nog weleens in het beheer en wat daarbij komt kijken. Denk aan de schoonmaak, maar ook reparaties en vervanging van kapotte spullen.’ Huizenkopers kunnen daarom kiezen voor projecten waarin ze volledig worden ontzorgd, zoals bij Jäger Bau. Maar het is ook mogelijk om begeleiding in te schakelen bij het opzetten van de verhuur en het beheer van individuele objecten. Hubers: ‘Wij leggen dan het contact met gespecialiseerde verhuurorganisaties en lokale beheerders.’

Kansregio: Schladming-Dachstein

Waar in Oostenrijk zijn nog onontdekte parels te vinden met aanbod voor niet al te hoge meterprijzen?

Schladming-Dachstein in de regio Steiermark is onder Nederlanders nog niet zo bekend. Onterecht, want het biedt alles wat Nederlanders leuk vinden aan Oostenrijk: een groot skigebied (230 kilometer piste) met moderne liften en gezellige berghutten. Naast veel faciliteiten voor gezinnen kunnen ook freeriders en snowboarders zich uitleven en is er een loipennetwerk van 220 kilometer lang voor langlaufers. De Dachstein-gletsjer op 2.700 meter hoogte én de beschikking over kunstsneeuwfaciliteiten maken het gebied sneeuwzeker. In de zomer trekt het gebied heel andere doelgroepen: dan komen er fietsers, wandelaars, klimmers, rafters en zipliners. Golfers kunnen er ook hun hart ophalen: er liggen twee golfbanen en zelfs – een primeur – een 10-holes biologische golfbaan. Dit houdt in dat er geen chemicaliën worden gebruikt voor het onderhoud van de baan en dat voor het ontwerp het natuurlijke landschap is gevolgd. De echte liefhebber mag er barefoot golf spelen om in contact te staan met het groene gras op 1.100 meter hoogte.

De prijzen om te kopen in dit gebied liggen nog wat lager dan in Salzburgerland en Tirol. Onder Oostenrijkers is het een populaire bestemming: vanuit Wenen is Schladming-Dachstein het eerste grote skigebied dat de automobilist tegenkomt.

Bovengemiddeld

Voor wie het goed aanpakt, kunnen de verhuuropbrengsten van de tweede woning een bovengemiddeld rendement van 5 tot 7 procent op het eigen vermogen opleveren. Hubers: ‘Bovendien is bij verhuur het privévermogen dat in Oostenrijk wordt geïnvesteerd, in Nederland vrijgesteld van vermogensrendementsheffing. Maar voor een maximaal rendement zijn meer factoren bepalend: de locatie, de vierkantemeterprijs, overige kosten en hoeveel weken per jaar het investeringsobject verhuurd kan worden.’

Een appartement aan de piste van een topskigebied is niet per se een betere aanschaf dan een chalet in een dorpje op tien minuten van de liften, vertelt Hubers: ‘Een regio moet vooral over voldoende toeristische voorzieningen beschikken. Vervolgens is het van belang om te bepalen of de vierkantemeterprijs van het object in verhouding staat tot de prijs die je kunt vragen voor de verhuur. Een bedrag tussen de 4.000 en 5.000 euro bij een nieuw project is reëel. Bij echt bekende plaatsen liggen de prijzen daarboven. Dat wordt er ook voor betaald, maar het is wel goed om te beseffen dat de verhuuropbrengsten een plafond kennen. Een bed in een topskigebied levert daarom niet altijd een toprendement op, want ook de aanschafprijs bepaalt in belangrijke mate het rendement. Die is op zulke locaties vaak hoog en die kosten wegen niet altijd op tegen de huurinkomsten.’

Alpendreams bemiddelt bij de aankoop van woningen op toplocaties

Daar is Feirabend het niet mee eens. ‘De juiste locatie bepaalt het succes’, vertelt hij, terwijl hij loopt over het nieuwste park in aanbouw in Maria Alm, vlak bij wintersportwalhalla Zell am See. ‘Bij dit park ligt de vierkantemeterprijs voor een appartement op 5.500 euro. Maar 22 procent van dat aankoopbedrag is voor alle faciliteiten. Op het park zijn bijvoorbeeld een receptie, restaurants, bars, een overdekt zwembad, wellness en entertainment voor kinderen aanwezig. Wél après-ski gezelligheid voor wie dat wil, géén luide disco’s en lawaaiïg nachtleven. Voor families natuurlijk ideaal. Dat geeft een zekere garantie op het rendement.’

Langere seizoenen

Ook van belang is hoeveel weken per jaar het object verhuurd kan worden. Beide mannen zien de verhuurseizoenen steeds langer worden. Hubers: ‘Oostenrijk is van oorsprong al interessant omdat je huizen hier in meer seizoenen kunt verhuren, terwijl dat in andere landen vaak maar één seizoen is. Mijn vader is hier elf jaar geleden begonnen, nadat hij zelf ervaring had opgedaan met het kopen van een tweede huis in Oostenrijk. Ondanks zijn financiële achtergrond en goede beheersing van het Duits merkte hij dat er veel meer bij komt kijken. Vijf jaar geleden ben ik hier ook naartoe verhuisd om hem te ondersteunen. Het valt mij op dat zowel het winter- als het zomerseizoen steeds langer worden opgerekt. Waar accommodaties vroeger waren te boeken van juni tot september, is dat nu van mei tot eind oktober. Om begin december alweer open te gaan voor het winterseizoen.’

Kansregio: Lungau

In het meest zuidoostelijke puntje van het Salzburgerland ligt de regio Lungau, verscholen achter het Tauern-gebergte. Het massatoerisme is hier nog niet neergestreken, terwijl alle ingrediënten daarvoor aanwezig zijn.

Alle veertien sfeervolle dorpen – met kleurrijke huizen, een keur aan winkels en restaurants en een goede infrastructuur – liggen boven de 1.000 meter. Geskied wordt er op de flanken van de Fanningberg, de Katschberg-Aineck, de Großeck-Speiereck en Obertauern. De skigebieden (in totaal 300 kilometer en tot 2.400 meter hoogte) zijn overzichtelijk, de pistes breed en drukte is nog te overzien. Geschikt voor beginners en gezinnen, maar ook voor fanatieke freeriders en snowboarders. Wie toch meer wil, breidt zijn skipas uit (ja, dat kan) en vindt op maximaal 20 minuten rijden het grote skigebied van Obertauern. Lungau & Katschberg is ook een uitstekende regio om te langlaufen, met deels sneeuwzekere langlaufloipes. Ook hier is aan de golfers gedacht: er is zelfs een pas te koop waarmee tot 13.00 uur geskied kan worden en die in de middag toegang geeft tot Golfclub Lungau.

Breed aanbod

Dat beeld herkent Feirabend, die al achttien jaar werkt als locatiezoeker en beheerder voor Jäger Bau. ‘Ik heb natuurlijk het mooiste vak dat er is. Ik werk waar anderen vakantie vieren. Ik zoek naar de juiste locaties om te ontwikkelen en begeleid de ontwikkeling. Zodra ik de sleutels ontvang, verzorgt Jäger Bau de exploitatie van het park en de appartementen, waardoor de kopers daar geen omkijken naar hebben.

‘Bij het kiezen van de locatie houd ik al rekening met het feit dat die in meer seizoenen aantrekkelijk moet zijn. En tegenwoordig is het aanbod aan activiteiten bijna breder dan in de winter: naast wandelroutes worden er steeds meer goede fietspaden aangelegd, er zijn fietstrajecten voor mountainbikes, e-bikelaadstations, golfbanen en Almhutten met een hoge restaurantkwaliteit. Dat merken we: steeds vaker zijn parken alleen nog dicht in november en zijn we 45 weken per jaar open.’

TerZake is een bijlage van Media Lab en valt buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van Elsevier Weekblad. De thematiek komt tot stand op basis van wensen van adverteerders en de artikelen worden door onafhankelijke journalisten gemaakt.

Uw fiscaal vakantieparadijs

Een vakantiewoning is een aantrekkelijk bezit. Zeker als inkomsten uit verhuur een deel van uw kosten dekken. Zorg wel dat u de financiële en fiscale gevolgen kent, adviseren experts. Wie niet oplet krijgt de fiscus op bezoek. Vier tips. Een van onze lezers had geen idee dat hij de huurinkomsten van zijn vakantiewoning in de … Continued

Lees verder

De Portugese droom

Portugal is synoniem voor een zacht klimaat, stranden in overvloed en een mediterrane eetcultuur. En is veilig bovendien. Niet voor niets wint recreatief vastgoed aan belangstelling. Cultuur Niet alleen buitenlandse toeristen genieten van Portugal, ook de Portugezen zelf trekken er graag op uit: naast de 12,7 miljoen toeristen van elders, vierden 8,3 miljoen Portugezen vorig … Continued

Lees verder

Recreëren in het meest Vlaamse stukje Nederland

Ruimte, natuur, een ongerepte kustlijn: Zeeuws-Vlaanderen is een stukje buitenland in Nederland. Maar ook de nabijheid van gezellige stadjes als Cadzand, Knokke, Sluis, Brugge en Gent maken het meest zuidelijke deel van Zeeland een aantrekkelijke plek voor een vakantiewoning. Zeeuws-Vlaanderen wordt gezien als ‘reserve-België.’ Het is een van de redenen waarom Roompot er een park … Continued

Lees verder

Spookdorp voor een prikkie

Verspreid over Europa liggen duizenden verlaten plekken die voor een spotprijs te koop zijn. Althans, zo lijkt het. Maar wat kost het nou écht? Eigenaren van spookdorpen vertellen. Wie belt met Leonard Crijns (30) mag hopen dat het niet te bewolkt is in het Italiaanse bergdorpje Borgo di Gello, op een uur rijden van Florence. … Continued

Lees verder

‘Curaçao: een bron van ingetogen schoonheid’

Curaçao wordt wel eens vergeleken met Ibiza. Onterecht, vindt Sepp Koster (44) van Blue Bay Curaçao Golf & Beach Resort. De eigenaar van het resort vindt het eiland vooral ‘gastvrij, gezellig en wars van poeha.’ Waarom is Curaçao interessant voor een tweede huis? ‘Curaçao biedt 365 dagen zon per jaar – dat is een goede … Continued

Lees verder

‘We zijn allemaal op een cursus Duits geweest’

De markt voor vakantiehuizen zit in de lift. In 2017 waren er in Nederland zo’n 130.000 en dat aantal loopt op. Ook buitenlandse kopers weten de weg naar Nederlandse optrekjes te vinden. Voor de populariteit van recreatief vastgoed is een duidelijk aanwijsbare reden, concludeert makelaarsvereniging NVM in zijn jaarlijkse vakantiehuizenrapport. Dankzij de historisch lage rentestand … Continued

Lees verder

‘Eilandgevoel midden in de duinen’

In een ruimtelijk, duurzaam ingericht park is de vakantiebeleving intenser. In vakantiepark Ridderstee Ouddorp Duin komt het landschap van Goeree-Overflakkee goed tot zijn recht, betoogt directeur Klaas Bruins Slot (54). ‘Zodra je ’s ochtends de gordijnen opentrekt, weet je dat je op de kop van Goeree zit. Met maar elf woningen per hectare voelt elke … Continued

Lees verder

Duurzaam upgraden

Een tweede huis verduurzamen levert financieel misschien minder op dan een permanent bewoond huis, maar het comfort dat ertegenover staat is veel waard. Toen Jean Frantzen (51) in 2000 een recreatiewoning erfde in Westerbork, was het duidelijk in verouderde staat. Het huisje van vijftig vierkante meter uit 1968 was niet geïsoleerd, had verouderde kozijnen en … Continued

Lees verder