Uw fiscaal vakantieparadijs

Een vakantiewoning is een aantrekkelijk bezit. Zeker als inkomsten uit verhuur een deel van uw kosten dekken. Zorg wel dat u de financiële en fiscale gevolgen kent, adviseren experts. Wie niet oplet krijgt de fiscus op bezoek. Vier tips.

Een van onze lezers had geen idee dat hij de huurinkomsten van zijn vakantiewoning in de Ardèche bij de Franse belastingdienst moest opgeven. Een fout die zorgde voor een forse naheffing over de verhuurinkomsten. Het bewijs van de Franse fiscus: een geprint overzicht van de online kalender van de boekingswebsite met daarin de weken waarin het huis als ‘bezet’ genoteerd stond. Het tegendeel viel niet te bewijzen en de Nederlander moest tienduizend euro aan naheffing en boete betalen over de afgelopen drie jaar. Maar de soms complexe fiscaliteit is volgens Hanneke Kroonenberg (52), hoofd Kenniscentrum van Van Lanschot, en Theo Noordewier (62) van verhuurplatform Gites.nl niet het enige aandachtspunt bij de verhuur van uw buitenlandse vakantiewoning. De twee experts geven vier belangrijke tips.

1 Ga uit van een realistisch rendement

Tien weken per jaar brengen Nederlanders gemiddeld door in hun vakantiehuis in het buitenland. Niet vreemd dat velen ervoor kiezen hun vakantieparadijs de overige weken te verhuren. Vaak aan familie en vrienden. De inkomsten uit de verhuur dekken dan een deel van de kosten.

U woont een beperkt deel van het jaar in uw vakantiehuis

‘Wie zijn vakantiewoning ziet als een belegging, doet er goed aan de opbrengsten en kosten in kaart te brengen,’ zegt Hanneke Kroonenberg. ‘Dat geeft inzicht in het werkelijke rendement van de belegging en maakt vergelijking met bijvoorbeeld een aandelenbelegging mogelijk.’ Onder andere de kosten van schoonmaak en onderhoud kunnen oplopen. ‘Zeker als de woning deel uitmaakt van een park. Eigenaren hebben in de regel maar weinig invloed op de jaarlijkse verhogingen van de parkkosten.’ Bij de waardeontwikkeling spelen onder meer de regels voor bewoning een rol. ‘Als permanente bewoning is toegestaan kun je de woning in de toekomst makkelijker verkopen. Maakt de woning deel uit van bijvoorbeeld een park bij een golfbaan, dan is permanente bewoning niet altijd toegestaan. Dat beperkt soms de mogelijkheden voor verkoop en heeft mogelijk invloed op de opbrengst,’ waarschuwt Kroonenberg.

2 Houd rekening met de buitenlandse belastingen

Niet alle eigenaren van een vakantiehuis kennen de fiscale regels in het vakantieland. ‘Een hardnekkig misverstand is dat de Nederlandse belastingdienst heft over de vakantiewoning. Eigenaren van een tweede woning moeten juist in het land waar het vakantiehuis staat belasting betalen,’ zegt Kroonenberg. In verdragen is vastgelegd welk land belasting mag heffen. ‘De vakantiewoning is een zogenaamd situsgoed en de heffing is in het verdrag meestal toegekend aan het land waar de woning ligt. De Nederlandse belastingdienst geeft simpel gesteld een aftrekpost in box 3, voor de waarde van de vakantiewoning minus de hypotheek.’

Kennis van de Franse belastingen kan u flinke besparingen opleveren

Hoe het vakantiehuis wordt belast verschilt per land. ‘Sommige landen belasten de waarde van de woning in de vermogensbelasting. Andere landen heffen een soort inkomstenbelasting over de woning en soms ook over de huurinkomsten.’ Soms worden de werkelijke huurinkomsten belast, of is er sprake van een forfaitaire belasting, zoals in Frankrijk. Theo Noordewier van verhuurplatform Gites.nl informeert zijn klanten over de Franse belastingregels. Met wisselend resultaat. ‘Sommige eigenaren zijn verrast dat ook de Franse fiscus heft, anderen zien het vermijden van belasting als een sport.’

Niet verstandig, weet Noordewier. ‘De boetes zijn fors. De Franse fiscus weet dat er miljarden euro’s omgaan in de verhuur van vakantiewoningen en heeft de capaciteit uitgebreid om eigenaren die geen belasting betalen op te sporen.’ Noordewier ziet dat kennis van de Franse belastingheffing voor flinke besparingen kan zorgen. ‘Door bijvoorbeeld het vakantiehuis te laten classificeren komt de eigenaar in aanmerking voor een hogere aftrek binnen de forfaitaire belasting. Dat kan honderden euro’s aan belasting schelen.’

3 Leg zelf contact met de fiscus

Krijgen eigenaren van een tweede woning in Nederland de belastingaanslag vanzelf toegestuurd, in het buitenland moet u meestal zelf contact leggen. Doe aangifte bij de landelijke overheid, maar vergeet ook de in veel landen verplichte registratie bij de gemeente niet. Soms heft de gemeente lokale belastingen, zoals toeristenbelasting.

4. Zorg voor de juiste verzekeringen

Vanzelfsprekend verzekert u de woning tegen brand en diefstal, maar wat als de Italiaanse cipres in uw tuin op een huurder valt? Aansprakelijkheid wordt meestal binnen uw reguliere Nederlandse aansprakelijkheidsverzekering gedekt. Controleer de polisvoorwaarden. Veel verzekeraars maken een uitzondering voor tweede huizen die alleen voor verhuur worden gebruikt. Dan is het nodig om een aansprakelijkheidsverzekering voor bedrijven af te sluiten.

TerZake is een bijlage van Media Lab en valt buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van Elsevier Weekblad. De thematiek komt tot stand op basis van wensen van adverteerders en de artikelen worden door onafhankelijke journalisten gemaakt.

Goudmijn in de bergen

Voor wintersporters is een chalet, appartement of villa in de Oostenrijkse Alpen de ideale combinatie van vakantieplezier én investeren met rendement. Maar let op: zonder de juiste kennis wordt de weg naar de perfecte tweede woning een buckelpiste. Über-gemütlich zijn de knusse bergdorpjes. Hartjes op de voordeuren met ‘herzlich willkommen’, kleine speciaalzaken met mooie etalages … Continued

Lees verder

De Portugese droom

Portugal is synoniem voor een zacht klimaat, stranden in overvloed en een mediterrane eetcultuur. En is veilig bovendien. Niet voor niets wint recreatief vastgoed aan belangstelling. Cultuur Niet alleen buitenlandse toeristen genieten van Portugal, ook de Portugezen zelf trekken er graag op uit: naast de 12,7 miljoen toeristen van elders, vierden 8,3 miljoen Portugezen vorig … Continued

Lees verder

Recreëren in het meest Vlaamse stukje Nederland

Ruimte, natuur, een ongerepte kustlijn: Zeeuws-Vlaanderen is een stukje buitenland in Nederland. Maar ook de nabijheid van gezellige stadjes als Cadzand, Knokke, Sluis, Brugge en Gent maken het meest zuidelijke deel van Zeeland een aantrekkelijke plek voor een vakantiewoning. Zeeuws-Vlaanderen wordt gezien als ‘reserve-België.’ Het is een van de redenen waarom Roompot er een park … Continued

Lees verder

Spookdorp voor een prikkie

Verspreid over Europa liggen duizenden verlaten plekken die voor een spotprijs te koop zijn. Althans, zo lijkt het. Maar wat kost het nou écht? Eigenaren van spookdorpen vertellen. Wie belt met Leonard Crijns (30) mag hopen dat het niet te bewolkt is in het Italiaanse bergdorpje Borgo di Gello, op een uur rijden van Florence. … Continued

Lees verder

‘Curaçao: een bron van ingetogen schoonheid’

Curaçao wordt wel eens vergeleken met Ibiza. Onterecht, vindt Sepp Koster (44) van Blue Bay Curaçao Golf & Beach Resort. De eigenaar van het resort vindt het eiland vooral ‘gastvrij, gezellig en wars van poeha.’ Waarom is Curaçao interessant voor een tweede huis? ‘Curaçao biedt 365 dagen zon per jaar – dat is een goede … Continued

Lees verder

‘We zijn allemaal op een cursus Duits geweest’

De markt voor vakantiehuizen zit in de lift. In 2017 waren er in Nederland zo’n 130.000 en dat aantal loopt op. Ook buitenlandse kopers weten de weg naar Nederlandse optrekjes te vinden. Voor de populariteit van recreatief vastgoed is een duidelijk aanwijsbare reden, concludeert makelaarsvereniging NVM in zijn jaarlijkse vakantiehuizenrapport. Dankzij de historisch lage rentestand … Continued

Lees verder

‘Eilandgevoel midden in de duinen’

In een ruimtelijk, duurzaam ingericht park is de vakantiebeleving intenser. In vakantiepark Ridderstee Ouddorp Duin komt het landschap van Goeree-Overflakkee goed tot zijn recht, betoogt directeur Klaas Bruins Slot (54). ‘Zodra je ’s ochtends de gordijnen opentrekt, weet je dat je op de kop van Goeree zit. Met maar elf woningen per hectare voelt elke … Continued

Lees verder

Duurzaam upgraden

Een tweede huis verduurzamen levert financieel misschien minder op dan een permanent bewoond huis, maar het comfort dat ertegenover staat is veel waard. Toen Jean Frantzen (51) in 2000 een recreatiewoning erfde in Westerbork, was het duidelijk in verouderde staat. Het huisje van vijftig vierkante meter uit 1968 was niet geïsoleerd, had verouderde kozijnen en … Continued

Lees verder